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2013年上海房地产业十大事件

作者:上海易居房地产研究院  来源:本站  发表时间:2017-2-8 20:46:25  热度:1889℃

  事件一:沪版国五条细则出台·长效机制有待深入

  事件  2013 年3月30日,上海市人民政府办公厅印发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》的通知。通知要求,进一步按 照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,完善房地产市场体系和住房保障体系,巩固调控成果,促进本市房地产市场平稳健康发展。通知 发布了六条相应的实施意见:一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标;二、坚决抑制投资投机性购房;三、增加普通商品住房用地供应;四、深化完 善“四位一体”住房保障体系,全力推进大型居住社区建设和旧区改造;五、加强市场监管,查处违法违规行为;六、加强房地产市场监测和走势研判。

  评析  上海 “国五条”细则,贯彻落实了中央的政策,同时针对地方市场进行了有针对性的调控。当然,出台“国五条”细则前,二手房交易征收20%个税的政策,也引发了 上海市场的恐慌。整个3月份,上海楼市都陷入“赶末班车”的疯狂中。尽管是针对二手房的政策条款,一手房市场却也因此受到了影响。楼市呈现了供求两旺、量 价齐升的现象。一手房与二手房成交量迅速上升至近几年的历史高位。在新政“末班车效应”后,4月份上海楼市开始降温。当然,总体上看,此次细则出台,仍是 一种温和执行中央政策的表现。上海作为一线城市,必须贯彻中央精神、树立表率作用。从具体实施情况看,此前大家担忧的二手房交易20%个税的政策并没有真 正得到落实,但对市场预期仍造成了一定的影响。透过上海楼市政策,可以看出政府的初衷和苦心。当然,上海在抑制房价、发展楼市等方面面临较大的压力。对上 海市场而言,应正确审视楼市供求矛盾及城市发展矛盾。在新型城镇化趋势下,建议上海从土地政策、金融财税政策、上海新城再开发政策、人才导入政策等方面入 手,真正建立楼市调控的长效发展机制。

  事件二:房价涨幅创下新高·未来逐步回归合理

  事件  2013 年以来,上海房价整体上行态势明显。国家统计局数据显示,2013年2月份,上海市新建商品住宅价格环比涨幅2.3%,创下2009年以来的最高涨幅,随 后涨幅逐步放缓,但仍位于全国70个大中城市前列,其中3月份和8月份两次位居全国房价涨幅首位。至2013年11月份,上海房价环比涨幅缩小为 0.7%。从同比增幅看,11月上海新建商品住宅价格同比上涨21.9%,领涨全国。从均价来看,据CRIC统计,2013年前11个月新建商品住宅价格 为24152元/平方米,创历史同期新高,同比上涨6.7%。

  评析 2013 年上海房价环比涨幅较快,原因有以下四个方面:一是,在2011-2012年严厉调控中,上海受影响较大,房价涨幅受到显著压制。而随着市场回暖,反弹力 度也较大;二是,房地产市场政策环境整体相对稳定,3月出台“国五条”细则,严厉程度不及市场预期,政策效应也逐步递减;三是,上海楼市需求强劲,上海本 身由于人口基数较大,再加上外来人口的不断涌入以及城市旧改等,都使上海楼市刚需及改善性需求持续旺盛,也推动了房价不断上涨;四是上海经济发展特别是上 海自贸区的落地,给上海的房地产市场带来了利好,导致相应区域房价呈现快速上涨势头。2013年11月份,面对过快上涨的房价,上海出台“沪七条”用以平 抑房价,随后上海房价环比涨幅逐步放缓,短期内新政效果有所显现,但仍然难以改变整体上行的态势,预计2014年上海房价涨幅将逐步回归合理。

  事件三:年底“沪七条”再出击·高位房价再受冲压

  事件  2013 年11月8日,上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》,简称“沪七条”,政策在二套房首付、限购等方面均有所“加码”:包括二 套房首付提高至7成、非户籍居民购房缴税或社保年限从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”等。政策主要包括以下七个方面:一、落 实各区县房价调控目标责任制;二、增加住房用地供应;三、进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系;四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策; 五、严格执行差别化住房税收政策;六、从严执行住房限购政策;七、加强房地产市场监管。

  评析  今年以 来,一线城市房价领涨全国,难以完成年度房价控制目标,因此北京、深圳等推出收紧的调控细则后,上海也跟进。“沪七条”有利于进一步防止需求过量催生房价 高涨,并在短期内起到了缓解楼市压力的作用。此次政策中,有两条政策具备短期的“杀伤力”。一条是提高二套房首付款比例不低于70%,这将对二套房购买者 产生影响,一部分徘徊在“可买可不买”之间犹豫的购房者可能会就此停手。另一条是非户籍居民购房缴税或社保年限由2年调整至3年,这一政策也将对部分置业 计划形成影响。可以认为,目前的政策是短期、救急的,具有一定的杀伤力。这将隔断楼市环境中的投资投机性因素,并进一步强化市场预期,有助于年末楼市的平 稳运行。这一政策仅仅扮演了“去火”的功效,其长效发展机制亟待建立,市场化过程将成为未来政策的主导。上海要破解房价持续上涨等难题,必须在这方面下功 夫。

  事件四:上海自贸区终获批·长期利好上海楼市

  事件  2013 年7月3日,国务院常务会议通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》(简称上海自贸区);8月22日,商务部正式公布国务院批准设立上海自贸区的范 围;8月30日,十二届全国人大常委会第四次会议决定,授权国务院在上海自贸区暂时调整有关法律规定的行政审批;9月29日,上海自贸区正式挂牌成立。 12月2日,央行金融支持上海自贸区建设30条意见颁布。

  上海自贸区获批后,以外高桥和临港板块为代表的自贸区周边二手房业主惜售、大幅涨价的势头逐步开启,其中一些二手房挂牌价甚至在一夜之间涨了近10%。

  评析  上海自 贸区建设是顺应全球经贸发展新趋势,扩大改革开放的“试验田”,实行更加积极主动开放战略的一项重大举措;是先行先试、深化改革、扩大开放的重大国家战 略,意义深远。上海自贸区这一国家战略举措与上海“四个中心”建设的提速,显著提升上海城市的能级,作为先导性行业的房地产业又迎来一次重大的战略机遇, 对上海楼市的影响也将长期而深远。上海自贸区对上海房地产业的影响与传导路径是:先是金融、贸易自由政策出台后,自贸区企业数量增加,随之产业地产、商业 地产需求也增加;此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升,更多企业将入驻自贸区,更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值;随着房地产发展的不断 成熟,以及自贸区范围的扩大,开始对全市资源发挥配置作用,提升城市能级,并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣,对楼市形成长期利好。

  事件五:上海地王纪录刷新·徐汇地块总价称王

  事件  2013 年全国各地特别是一线城市土地市场持续活跃,上海随着土地供应的加大以及中心区域优质地块的推出,地块高溢价成交频现,总价和单价地王纪录也不断刷新。 2013年9月5日,徐家汇中心项目地块被新鸿基旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元夺得,溢价率24.21%,刷新了上海证大拿下外滩地王创造的 92.2亿元总价纪录,标志着上海史上最贵总价地王诞生,这也成为了2013年全国总价地王,全国史上第二高的总价地王(广州亚运城地块是第一高)。 2013年11月29日,黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗商办地块以楼板价42821元/平方米成交,刷新了10月10日浦东新区潍坊新村街道黄浦 江沿岸E18单元7-7地块的单价纪录,今年5月以来上海土地单价纪录已被四次刷新。

  评析  今年上 海土地市场高潮不断,地王纪录不断刷新,土地出让金收入也创下新高。据CRIC统计,今年前11个月上海土地出让金总额达到1856亿元,远远超过 2012年全年991亿元的出让金总额,同时也超过了2010年创下的1520亿元的历史最高水平。今年上海土地市场火热,主要是以下三方面原因造成的: 首先,房地产行业环境整体稳定,房价的不断上涨也推动了土地市场需求的持续上升;其次,有实力的房企资金情况较好,拿地步伐加大;最后,上海市中心区域优 质地块较为稀缺,进一步加剧了市场竞争。从中长期来看,上海“人多地少”的局面未来还将持续,土地市场面临供求关系持续紧张的基本面不会改变。土地供应的 不足也必然影响到住房市场的供应,对于房价来说也将继续处于上涨态势。此外,随着上海经济的快速发展,“四个中心”以及自贸区建设等利好因素的推进,上海 市中心区域的地块价值将进一步提升,土地作为建造商品住宅的“面粉”势必还会面临上涨的压力。

  事件六:绿地借壳香港上市·融资拓宽助力扩张

  事件  8月 27日,绿地集团借壳盛高置地登陆香港资本市场,盛高置地更名为“绿地香港控股有限公司”。绿地集团除了提供资源和管理方面的支持外,也愿意将其最优质的 中国内地项目注入上市公司,助力绿地香港实现2014年人民币100亿元、2018年人民币500亿元的全年合约销售目标。绿地集团董事长、总裁张玉良表 示,绿地香港的成立,标志着绿地集团拥有了国际化公众公司平台、海外业务发展平台、国内外资源整合平台和创新融资平台,为绿地开拓国际市场、提升全球竞争 力、打造世界级企业奠定了坚实基础。

  评析 绿地集团 借壳上市,恰值中国融资环境收紧、房企亟需谋求扩张平台的时刻。作为中国房地产开发商中的巨头,此前绿地集团是仅有的还未上市的企业。此次绿地之所以选择 香港上市,缘于香港市场得天独厚的资本环境以及内地广阔的市场空间。香港上市将为绿地集团形成强大的合力,推动绿地香港新一轮的飞跃式发展。绿地集团从年 初公开上市消息以来,就以最快速度完成了与香港资本市场的对接。上市后,绿地集团作为控股股东,将为绿地香港输送资本、品牌、技术、人才等优势资源。而绿 地香港将为绿地集团优质项目提供国际资本市场的融资载体,并通过自主收购、发债等途径实现业务及资本规模的增长。今年以来,国内房企积极拓展融资渠道,不 断将目光转向海外资本市场。诸多房企的心态和绿地集团一样,希望在日益激烈的竞争中,寻找稳健的融资平台,进而扩大融资规模。只有这样,才能保证其在土地 市场以及经营活动方面具备稳健的现金流。

  事件七:11号线花桥段通车·区域房产市场升温

  事件  2013 年10月16日,上海轨道交通11号线花桥段开通试运营。该工程东起上海安亭站,西至昆山花桥站,全长约6公里,均为高架线,工程总投资16.95亿元。 该项工程是国内首条跨省轨道交通,也是我国首条建在县级市的轨道交通工程。11号线于2007年3月1日开始动工建设,2009年12月31日北段一期开 通试运营,2013年8月31日北段二期正式开通试运营。随着11号线花桥段的开通,给周边楼市注入了“强心剂”,相关监测数据表明,今年1-9月在安 亭、嘉定主城区、嘉定北部、南翔和昆山花桥等数个板块中,商品住宅成交均价较去年同期均出现了明显涨幅,涨幅均超过10%,其中昆山花桥的涨幅最为明显, 达到29%。

  评析  交通的 改善对区域楼市必然会产生重要影响,尤其是轨道交通对周边物业具有明显的提升作用。11号线花桥段通车后,大大缩短了昆山与上海的“时空距离”,将带动更 多自住需求涌入,这对该区域的房地产市场无疑是一大利好。由于上海与昆山相邻,目前在昆山花桥置业的购房者约80%都来源于上海,主要以刚需和上海本地的 老年人为主。11号线花桥段的通车,为上海市民去昆山置业创造了更为便捷的条件,上海购房置业者的版图范围也进一步拓展。虽然近期花桥区域房价受利好因素 影响已经呈现出快速上涨的态势,但与上海安亭等郊区的房价相比,花桥房价目前仍然处于相对较低的水平。同时,花桥并无限购政策,这对于新上海人、限购的人 来说无疑是置业的好去处。从长期看,随着花桥现有的交通、医疗、教育乃至生活配套等设施的进一步完善,花桥的房价也将会逐步向上海安亭等郊区区域看齐,并 最终趋于稳定。

  事件八:复星SOHO明争暗斗,利益碰撞亟需解决

  事件  4月 24日,复星国际与SOHO中国关于外滩金融中心(8-1项目)股权纠纷一案在上海一中院开庭。法院宣判原告复星集团胜诉,被告上海证大、绿城中国和 SOHO中国三方关于8-1地块的转让协议无效,并宣布判决后15日内外滩地王的股权将恢复至转让前。在输掉一审判决之后,SOHO中国又上诉至上海高 院。9月26日,上海高院的二审中,双方庭上争论的焦点集中在交易标的物的认定以及复星的优先购买权。在庭上,上诉人SOHO中国一方表示愿意接受调解, 而被上诉人复星国际一方则表示不接受。二审法院未进行现场宣判,外滩地王最终股权归属引发诸多猜想。

  评析  复星国 际与SOHO中国,都希望自己主导整个项目,两者从“暗斗”变为“明争”。正是对商业利益的争夺、公司合法利益的维护,才使得这种争议不断扩大。随着部分 城市土地资源的不断稀缺,以及房企业务及区域版图的不断扩大,房企的竞争程度将更加激烈,商业纠纷不可避免。房企在利益碰撞的过程中,必须建立良好的矛盾 解决机制。但最为关键的是,必须在业务接触之初就做好各项法律及财务安排。随着近几年政策和市场的频繁变化,越来越多的房企选择了联合拿地、联合开发的模 式,从而实现利益共享。这中间涉及到股权分割、资金分配等技术性问题,本质是利益的再分配与再平衡。因此,房企在购地、投资及寻求合作伙伴的过程中,必须 慎重决策。一旦发生纠纷,都将耗费房企大量的精力与财力。为了避免此类事件再次发生,房企在合作前,必须清楚认识法律条款,对于可能引起争议或隐藏巨大利 益的条款,合作方必须一致确认。唯有重视合作前的游戏规则制定,才能有效平衡合作方之间的利益,这也是房企谋求合作模式所必须做的功课。

  事件九:廉租房公租房并轨·住房保障利好不断

  事件:  2013年8月,上海市政府批转出台了由市房管局等五部门共同制定的《关于本市廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用的实施意见》,有效 期至2015年12月31日。并轨后,相关房源由各区(县)公共租赁住房运营机构统一筹措和运营,统筹用于公共租赁住房和廉租住房实物配租。区(县)公共 租赁住房运营机构建设筹措的公共租赁住房,可用于廉租住房实物配租。区(县)人民政府制订年度公共租赁住房建设筹措和供应计划,应按照廉租住房实物配租的 任务目标,安排一定比例小户型、简装修、租金适当的适用适配房源,定向供应给廉租住房实物配租保障对象使用。

  评析:  上海廉租住房和公共租赁住房实行统筹建设、并轨运行、分类使用,意义重大。从管理层面看,廉租住房和公共租赁住房分类管理,难免存在业务重合或冲突,甚 至存在职能部门互相推诿的现象。此次廉租房和公租房并轨发展,有助于避免资源的浪费,加强保障型住房资源的高效利用;同时两房并轨将提升保障房专业化管理 的水平,进一步提升服务品质。上海此次推行保障房改革的重要举措,与目前全国推行两房并轨的总思路是吻合的。12月初住建部、财政部、发改委三部门联合发 出通知,要求从2014年起各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划,并轨后统称为公共租赁住房。对于保障房而言,既要抓供给,又要抓需 求,更要抓分配。唯有将合理的投资回报和经济社会综合效益目标相结合,才能逐步建立起分层次、规范化的保障房制度和市场。两房并轨将保证住房困难群体优先 及时获得保障,体现了住房保障的公平公正,对于完善我国住房保障制度具有积极意义。

  事件十:李嘉诚售上海项目·引发业界纷纷猜测

  事件  2013 年10月18日,和记黄埔公告披露,该公司与同为李嘉诚旗下的长江实业,将各自拥有50%股权的一家投资公司股权作价89.56亿港元(约合人民币 70.4亿元)转让给三个联合买家,该投资公司旗下资产正是上海炙手可热的东方汇经OFC项目。该商业项目位于上海浦东新区陆家嘴环路333号,包含商 业、贸易、办公、金融及其他综合用途。这也印证了此前关于李嘉诚将出售该物业的传言,此外,李嘉诚的和记黄埔8月份还发布公告拟出售广州的西城都荟项目, 再加上被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市的消息,李嘉诚陆续抛售内地项目,一时引发了业界猜测,很多人认为李嘉诚看空内地楼市。

  评析  今年以 来全国特别是上海等一线城市房地产市场热度不减,实力较强的房企纷纷通过增加土地储备或者股权投资来扩大经营规模,而李嘉诚旗下的和记黄埔却频频抛售内地 项目,反其道行之。公开资料显示,东方汇经OFC项目建筑面积超过11万平方米,共建35层楼,总高约200米,原计划于2014年落成投入使用。该项目 的租金水平将向区域内的超甲级写字楼看齐,租金可能在每平方米15-20元/天左右。如果出售,项目单价也可能在8-10万元/平方米之间。因此,项目无 论是出售还是持有,未来收益还是比较可观的。和黄长实在这一时期出售东方汇经OFC项目,一方面是由于李嘉诚认为内地楼市价格太高,因此调整了经营策略, 将投资重心转向欧洲,项目出售有利于资金盘整;另一方面则是近几年上海大规模建设商业地产,未来的高供应局面会给商业地产发展带来一定的消极作用。我们认 为,李嘉诚的这种商业行为,只能代表他个人及企业对中国内地,包括上海等一线城市房地产形势的判断。短期看,市场可能会有所调整,但从中长期来看,一线城 市的房地产市场仍有较大的增长空间。

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